Строители увидели отраслевые перспективы

Иркутская область в ближайшей перспективе может поменять правила игры в строительной отрасли. А именно — делать акцент не только на количестве введенного объема жилья, но и его качестве, уделять больше внимания строительству жилья эконом-класса, возводить новые объекты на действительно крупных площадках и так далее. Правда, для этого предстоит решить ряд назревших проблем, которые уже не один год портят картину в региональной строительной отрасли. Об этом речь шла на тематическом круглом столе, организованном иркутским представительством газеты «Коммерсантъ» и собравшем экспертов отрасли, представителей компаний-застройщиков и ведомственных чиновников.

Перспективы для эконом-класса

Заместитель председателя правительства Иркутской области — министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Михаил Литвин отметил, что в строительной отрасли Приангарья ситуация в целом складывается благоприятно. «У нас растущие показатели по жилищному строительству, достаточно быстро и эффективно происходит ввод новых социальных объектов. Особенно показательны в этом направлении последние два года. Однако ситуация с промышленным строительством у нас не такая радужная. Мы активно работаем в данном сегменте, уверен, что созданный в прошлом году механизм — Корпорация развития Иркутской области, позволит восстановить этот пробел, — рассказал он. — Что же касается непосредственно жилищного строительства, то у нас намечен ряд действительно крупных проектов. В их числе Чертугеевский полуостров и Малая Елань. Так, уже разработана концепция застройки и развития Чертугеевского полуострова, скоро стартуют первые этапы, связанные с проектными работами. Проект по Малой Елани мы и вовсе выводим на федеральный уровень, пытаемся попасть с ним в новую федеральную программу «Жилье для российской семьи». Реализация проекта позволит вывести на рынок серьезный объем жилья эконом-класса с достойной ценой — порядка 30-33 тыс. рублей за квадратный метр».

Эксперты, принявшие участие в круглом столе, соглашаются — при условии массового строительства на крупном земельном участке, а также при наличии преференций по подключениям к инженерным сетям, выдержать эту ценовую планку вполне возможно. Пока же в Иркутске и его окрестностях (где ежегодно сдается наибольший объем жилья в регионе) приходится играть по несколько другим правилам.

«В планах на 2014 год — сдача порядка 618 тыс. кв. метров жилья. При этом свободных площадок остается все меньше и меньше. Помочь достичь определенной нами планки должен помочь запущенный нами проект по развитию застроенных территорий, — рассказал заместитель мэра — председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов. Ряд площадок уже сейчас задействован, всего под проект отведено 43 территории. Механизм реализации проекта непростой, но без этого город просто не сможет прожить и решить актуальные вопросы. В частности, бюджетных средств, выделяемых на снос ветхого и аварийного жилья, недостаточно для того, чтобы покрыть ими весь перечень таких домов. Привлечение инвесторов к этому процессу позволяет решать несколько задач: избавлять город от ветхой застройки и обеспечивать прирост ввода объемов нового жилья. Отмечу, что наш опыт уже начали перенимать другие регионы России».

Между тем президент некоммерческой организации «Союз строителей Иркутской области» Юрий Шкуропат считает, что проект по развитию застроенных территорий при всех его преимуществах не позволит решить задачу с насыщением рынка жильем эконом-класса. «Это совершенно объяснимо, так как затраты застройщиков, которые за свой счет расселяют жильцов из ветхих домов, довольно велики. Вообще, на существующих в границах Иркутска площадках, в том числе реализуемых под застройку землях РЖС, строить доступное жилье непросто. Наши специалисты подсчитали, что в сложившихся условиях от 20 до 30% стоимости жилья приходится только на цену покупаемой застройщиками земли и затратам на подключение к инженерным сетям, а это не аргумент в пользу возведения домов эконом-класса, — уверен он. — Выход один — необходимо осваивать приграничные Иркутску свободные территории и иметь преференции по инженерной инфраструктуре. И мы должны как можно быстрее воспользоваться преимуществами вышедшего в мае 404-го постановления Правительства РФ («Жилье для российской семьи»), так как там предусматриваются именно такие преференции для регионов, вошедших в эту программу».

Представители крупных иркутских строительных компаний с такими доводами согласны. «Цена в 30 тыс. рублей за квадратный метр сейчас в Иркутске малореальна, да и не только в Иркутске, но и во многих других субъектах РФ. Наша компания строит жилье в нескольких регионах, поэтому я владею ситуацией. Кстати, в ряде территорий местные власти напрямую субсидируют строительство социального жилья. Такая практика есть, в частности, на Камчатке», — говорит председатель совета директоров ГК «Востсибстрой» Виктор Ильичев.

Мнение коллег разделает и начальник МУП «УКС города Иркутска» Евгений Савченко. По его словам, Иркутск очень специфичный город. Цены на недвижимость в нем действительно одни из самых высоких по России. «Тут можно пытаться находить множество факторов, но так и не определить истинную причину. У нас в городе недешевая земля, а значит, и дорогое строительство. Изношенные коммуникации только добавляют наценку за подключение и проведение сетей к будущим домам, — поясняет он свою точку зрения. — Не стоит забывать, что обязательная сейсмическая устойчивость добавляет достаточный процент к итоговой цене. Еще во многом высокая цена обусловлена тем, что в городе долгое время присутствовала точечная застройка. Если бы все строили жилыми кварталами, то из-за объема цена на квартиры была бы значительно ниже».

«Считаю, что в городе есть дефицит жилья, который нивелируется высокой процентной ставкой по ипотечным кредитам. В городе большое количество ветхого жилья, и для повышения уровня жизни иркутянам требуется жилье с развитой инфраструктурой. С другой стороны, на рынке недвижимости сегодня есть баланс — нет объектов, которые не продаются, все, что выходит на рынок, находит своего покупателя, — добавляет первый заместитель генерального директора строительной компании «Сибавиастрой» Алексей Волков. — Вообще, строительная отрасль является «барометром» экономической ситуации. Строители первыми чувствуют на себе спады экономики. Зачастую цикл инвестиционного проекта находится вне экономических циклов — он гораздо длиннее. Мы начинаем строить объект в период одного кризиса, заканчиваем во время другого, поэтому девелоперов можно смело называть экспертами в управлении рисками».

«Возведение социального жилья — это вполне понятная задача, которая стоит перед местными властями. В Приангарье ее на первом этапе можно решить за счет строительства не в областном центре, а на территориях различных районов. Таким образом, на места можно привлечь специалистов в сфере медицины и образования, себестоимость строительства в районах гораздо ниже, а значит планку в 30 тыс. рублей за квадратный метр взять легче, — рассуждает генеральный директор ЗАО «Восток-Центр Иркутск» Михаил Сигал. — Что же касается Иркутска, то тут перспективы возведения недорогого жилья связаны только с освоением больших площадок на окраине города или на прилегающих к областному центру территориях. В самом Иркутске этот процесс будет осложнен по известным причинам».

Границы стали тесными

«Действительно, столице Приангарья необходимо раздвигать границы. Напомню, что 40-50 лет назад Иркутск имел схожие с сегодняшними проблемы. Иркутск тогда не мог динамично развиваться, и его границы были изменены, а на этих землях построено 50% существующего сейчас жилого фонда — это все известные спальные микрорайоны. Нынешняя проблема стоит еще более остро, и решать ее надо срочно, — подчеркивает Юрий Шкуропат. — Тем более что перед нами стоит задача по увеличению объемов ввода. Имеющееся сейчас у нас пятое место в СФО по объемам — не самый характерный показатель. Нам нужно ориентироваться по объемам на душу населения, и тут у нас показатель 0,39 «квадратов» на человека, притом что в Сибири есть регионы с показателями 0,8».

«То, что Иркутску надо расширять границы — это неминуемая ситуация, которую понимают все. Эта идея активно обсуждается в экспертном сообществе, и я с ней согласен, — отмечает Евгений Харитонов. — Нужно осваивать прилегающие территории, и там будет легче строить жилье эконом-класса. Определенные шаги нами в этом направлении делаются. В частности, не так давно была разработана новая схема водоснабжения и канализования города, которая по большей части учитывает интересы существующих сейчас пригородов — Байкальский «луч», Голоустненский тракт, шелеховское направление и так далее».

По мнению Михаила Сигала, в границах города наиболее реалистичной на данный момент является уже опробованная деятельность по освоению застроенных территорий. Поле деятельности здесь большое, в том числе и в центре города. «В границах улиц Декабрьских Событий, Желябова, Ленина и Дзержинского, а также на других участках Иркутска, много аварийного жилья. Эту территорию необходимо отдавать под строительство. Необязательно там должно быть жилье, там могут быть востребованы офисные здания. Конечно, каменные дома в центре можно реконструировать, а деревянные, которые являются шедеврами архитектуры, куда-то перенести», — считает Михаил Сигал.

На кону не метры, а качество

Любопытно, в ходе круглого стола его участники пришли к достаточно оригинальному выводу — возможно, что гонка за количеством квадратных метров и не нужна. Отвечая на вопрос ведущей проекта «Деловой завтрак» Яны Абалымовой, эксперты заметили, что в любой ценовой категории должно предлагаться качественное жилье. «Одна из наших задач — проанализировать покупательскую способность. При населении в 2,5 млн человек распродавать ежегодно по 1 млн квадратных метров может быть непросто. Возможно, нам надо лучше посмотреть механизмы, формирующие цены в различных категориях жилья, откорректировать их и сделать упор на то, чтобы гнаться не за динамикой, а предложить людям разумное сочетание цены и качества в различных сегментах?» — посчитали эксперты.

Идея показалась застройщикам разумной. По словам Виктора Ильичева, слишком доступные предложения должны отпугивать покупателя. В Иркутске есть и были застройщики, которые предлагают клиентам довольно дешевое жилье. Однако, как показывает практика, они оказываются либо мошенниками, либо к ним со стороны дольщиков и надзорных ведомств постоянно звучат нарекания по качеству построенного жилья. «Наша компания имеет опыт масштабного, качественного и относительно недорого строительства, проект с микрорайоном «Луговое» это показал. Однако мы еще на стадии проектировки задумывались о реализации в этом микрорайоне уютной среды обитания», — говорит он.

«Действительно, нужно строить не миллионы квадратных метров, а создавать среду обитания, в которой людям захочется жить. Технологически наша компания готова сегодня строить и по 25 тыс. рублей за квадратный метр — это типовое панельное жилье серии 1.120-1с, которую мы производим на своем заводе, без учета стоимости сетей, земли и проектирования, а также благоустройства всей прилегающей территории. «Но для того, чтобы эта «нагрузка» была разумной по цене, застройщик должен плотно взаимодействовать с властями», — считает Алексей Волков.

Евгений Савченко также придерживается этой позиции. «В целом за цену порядка 30 тыс. руб. за кв. метр возвести здание/каркас реально, но масса денег уйдет на присоединение его к инженерным сетям. Подключение к городским коммуникациям необходимое и очень затратное дело. Тем самым построить многоэтажный жилой дом за такие деньги не представляется возможным. Также немало денег отбивают исследовательские и проектные работы, которые потом входят в себестоимость, — говорит он. — Не нужно забывать, что строительство качественного и комфортного жилья не ограничивается только возведением жилого дома — нужно организовать придомовую территорию, построить дороги и установить детские площадки. В общем, сделать комфортную и качественную среду проживания гораздо дороже приведенных цифр. Ведь люди должны платить не за дома, а за комфортные условия жизни. В этом в первую очередь и должна заключаться социальная ответственность застройщика, а формы ее проявления могут быть разными».

По словам начальника МУП «УКС города Иркутска», его предприятие на деле реализует эти принципы. В частности, это проект «Иркутск. Бизнес. Общество», цель которого — открытие в своих новостройках различных студий, групп дневного пребывания детей, спортивных и тренажерных залов. «Проект работает уже два года. Мы учитываем, какая инфраструктура и социальные объекты присутствуют в зоне застройки, а какие нам будет необходимо открыть или поддержать. Также мы активно работаем с населением, выслушиваем их потребности и постоянно ведем диалог по организации общественных мероприятий — дворовых и районных праздников. Мы считаем, что данные действия просто необходимы, ведь есть застройщики, которые ставят во главу угла качество и комфортные условия жизни, а есть те, кто хочет быстро реализовать проект и уйти. Главное, что сейчас горожане стали больше обращать внимание на качество и окружающую инфраструктуру и принимать обдуманные решения при выборе квартиры», — говорит Евгений Савченко.