Техническое состояние и перспектива эксплуатации крупнопанельных зданий первой массовой серии застройки Иркутского региона

Необходимость решения проблем ремонта, защиты и содержания многоквартирных домов первых массовых серий объясняется масштабностью типового крупнопанельного жилого фонда, объемы которого по стране составляют 250 миллионов квадратных метров – почти 9% общего объема жилья городов и поселков городского типа. В четырех- и пятиэтажных типовых домах первых массовых серий, которые размещаются практически по всей территории России, проживают около 15 миллионов граждан.

Зарубежный опыт показывает, что из общего объема финансирования строительных работ в жилищном фонде доля, направляемая на новое строительство, составляет до 30%, а остальные 70% идут на реконструкцию и восстановление надежности эксплуатации  жилых зданий. В СССР и России в последние десятилетия преобладали инвестиции в строительство нового жилья, а проблемы поддержания в надлежащем виде  уже используемого жилого фонда отходили на второй план. В результате, согласно экспертным оценкам, состояние жилого фонда в России таково, что задержка с проведением восстановительных работ еще на 5-10 лет может привести к необходимости массового сноса и расселения крупнопанельного жилого фонда первых массовых серий.

Основными причинами неудовлетворительного состояния этих домов в Иркутском регионе являются:

• завершение безопасного периода их эксплуатации из-за отсутствия выполнения в нормативные сроки капитальных ремонтов (при этом в наибольшей степени исчерпали свой ресурс основные конструктивные решения, заложенные при проектировании и строительстве домов серии 1-335 с неполным каркасом);
• недостаточно высокое качество материалов и конструкций, использовавшихся при строительстве в 60-е годы.

Важными факторами, существенно влияющими на техническое состояние зданий, также являются природно-климатические факторы, в т.ч. сейсмичность районов застройки, характерные для Иркутской области.

Доля населения, проживающего в многоквартирных домах, подлежащих капитальному ремонту, составляет сегодня около 30%. В капитальном ремонте нуждается до 40% от общего количества жилых домов, в то время как по разным субъектам России ежегодно капитально ремонтируется всего 0,6–2,7% общей площади жилищного фонда.

Типовые проекты крупнопанельных жилых домов серии 1-335С и 1-335АС (КС) разработаны ЛенЗНИИЭПом для условий сейсмичности 7 и 8 баллов, находились в составе действующих с 1959 по 1971 годы, а при застройке г. Иркутска применялись с 1960 по 1976 гг.

В настоящее время в г. Иркутске эксплуатируется более 400 домов этой серии (достоверная информация отсутствует). Значимую часть жилого фонда аналогичные дома составляют также в городах области: Ангарск, Зима, Усолье-Сибирское, Шелехов и других.

Конструктивная схема домов серий 1-335С и 1-335АС (КС) – панельные здания соответственно с неполным и полным сборным железобетонным каркасом.

В обеих сериях в качестве ограждающих конструкций применены, преимущественно, однослойные наружные стеновые панели (НС), изготовленные из газозолобетона. Фактурный слой выполнялся из мозаичной плитки, поризованного или непоризованного растворов, мраморной крошки. Панели армировались двойными плоскими сварными сетками и каркасами, не имеющими антикоррозионной защиты.

Основным эксплуатационным дефектом НС-панелей из газозолобетона следует считать их расслоение и обрушение по границе залегания наружной арматурной сетки на фасадах северо-западной ориентации.

Данное явление сплошного расслоения наружных панелей, существенно затрагивающее их конструктивную надежность, свойственно только Иркутскому региону и объясняется следующими основными факторами:

• технологическим браком заводов-изготовителей ЖБИ;
• физико-химическим старением газозолобетона;
• климатическими особенностями региона;
• полным отсутствием защиты и ремонта наружных конструкций в течение периода эксплуатации.

За последние годы на зданиях серии 335 с полным и неполным каркасом по наружным стеновым панелям из газозолобетона производились низкоквалифицированные ремонты дефектов и повреждений. Утраченные фрагменты газозолобетона, как правило, восстанавливались обычным цементно-песчаным раствором. Такие технологии не могут обеспечить надежного сцепления наносимых ремонтных слоев с исходным материалом панелей, и долговечность восстановленной зоны, как правило, невелика. Помимо этого, наличие более плотных ремонтных слоев с наружной стороны панелей снижает их паропроницаемость и, в итоге, приводит к созданию условий для образования внутри стены конденсата, активизации процесса коррозии арматуры, а также морозной деструкции бетона.

На практике в г. Иркутске с 2004 г. при восстановлении более 60 зданий апробированы три способа восстановления наружных стен жилых домов серии 335 (полный и неполный каркас):

1. Демонтаж вышедших из строя стеновых панелей с заменой их новыми изделиями;
2. Восстановление несущей способности стеновых панелей зданий с полным каркасом методом торкретирования с последующим монтажом системы утепленного вентилируемого фасада.
3. В зданиях с неполным каркасом торцы восстанавливаются с предварительным усилением НС-панелей армированным торкретбетоном с внутренней стороны. При восстановлении фасадов предусматривается монтаж пристенных колонн в уровне “фундамент - чердачное перекрытие”

Второй и третий способы являются в настоящее время основными для домов с стеновыми панелями из газозолобетона. При третьем способе требуется частичное перемещение жильцов с занимаемой ими жилой площади на период производства ремонтно-восстановительных работ. Для домов без пристенных колонн серии 1-335с первый способ восстановления невозможен в принципе.

В предварительном расчете стоимости первоочередных ремонтно-восстановительных и защитных работ по наружным газозолобетонным стеновым панелям жилых 4-5 этажных крупнопанельных зданий серии 1.335 в г. Иркутске за базовый документ принят отчет ОАО «Иркутскгражданпроект» - «Обновление результатов предыдущей паспортизации панельных домов первых массовых серий» (договор №7102); 2004-2005 гг. (3 тома). Работа в полном объеме по зданиям серии 335, расположенным в г. Иркутске, не была завершена. Общее количество зданий, включенных в данный отчет, составило 304. Исходя из материалов освидетельствований зданий данной серии, выполненных в течение 2004-2010 гг., их расчетное количество в г. Иркутске можно принять 400.

Здания с неполным каркасом составляют 42% от общего числа зданий серии 1.335 на текущий период.
* С учетом проектно-изыскательских работ.

По зданиям с полным и неполным каркасом ремонт стеновых панелей с их полным конструктивным усилением ориентировочно составит 2355  млн. руб.

Стоимость частичного усиления – консервации с навесным вентилируемым фасадом составит 295 млн. руб.

Таким образом, стоимость полного комплекта первоочередных противоаварийных и защитных работ по крупнопанельным жилым домам серии 1.355, относящихся к наружным стеновым панелям из газозолобетона, по имеющимся статистическим данным и производимому опыту на восстановлении за период 2004-2011 гг., может составить около 2650 млн. рублей.

В данную сумму не входят антисейсмические мероприятия, затрагивающие каркас здания, прочие фасадные работы по всему зданию, кровля и др.

Системный анализ технического состояния указанной массовой серии застройки и практический опыт ремонта указывают, что оптимальный срок по реализации программы восстановления и защиты наружных стеновых панелей из газозолобетона не должен превышать 7-10 лет.